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前言

(资料图片)

2023年，上半年在贷款利率调整、房票政策实施等多重利好刺激下，整体供求量都有所回升。改善客群需求较为稳定，刚需客群短暂释放后回归谨慎，岛内外分化加速。国央企强势不改，强强联合抓住市场机遇成绩亮眼，而与此同时都面临岛外去库存的压力。

厦门榜单

榜单数据说明

1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；

2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；

3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；

4.单盘榜数据口径：是以成交数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅。

5.企业范畴：厦门全市在售房源，剔除退房数据；

6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据（商品住宅、商业、办公、车位/车库）；

7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；

8.统计时间：2023年1月1日-6月30日。

榜单解读

01

上半年市场整体回升

同翔两区刚需短暂释放

2023年上半年，厦门商品房供应165.58万㎡，环比下跌4.17%，同比上涨29.7%；成交202.77万㎡，环比上涨18.56%，同比上涨34.25%；成交均价29451元/㎡，环比上涨20.76%，同比上涨14.16%。

一季度厦门贷款利率下调至3.8%，二季度同安开始正式施行“房票”政策都在一定程度上刺激了去年下半年积压的刚性需求入场，带动了上半年成交量重新回升至200万㎡以上，不过从结果上看刺激效果较为有限，并没有完全激活市场购房信心，修复周期仍在进行。

从商品住宅来看，上半年新增供应108.55万㎡，环比下跌1.73%，同比上涨53.75%；成交119.91万㎡，环比上涨23.74%，同比上涨45.15%；成交均价42585元/㎡，环比下跌5.64%，同比上涨16.64%。

可以看出上半年主要是由于一季度利率下调带动了刚需集中释放，叠加岛内多盘入市3月单月供求量均突破30万㎡，创2022年以来的高峰，随后成交量维持在20万㎡以上，但6月份住宅市场供过于求再次突显。

从区域上来看，市场成交主要为同安、翔安两区在2月末至3月刚需发力，成交占比与去年下半年相比大幅度提升；同时岛内学仕里、天琴海在一季度轮番入市并加推，共同带动了3月供求量攀至高位。

不过二季度，岛外成交占比则呈现分化，特别是翔安区成交动力趋弱市场份额不断压缩，同安凭借房票政策激励了部分拆迁客户入市购房。整体上半年同翔两区刚需得到了一定释放，但并不能根本上长期维持市场扩容，主要依靠的还是岛内的集中入市助力。

02

岛内释放后进入盘整

岛外库存持续增压

截止6月底，厦门全市在售存量280.38万㎡，去化周期为16个月。分区域来看，岛内、集美均进入持销周期，去化周期短；海沧、翔安、同安区均面临较大的存量压力，海沧区虽然存量不大，但主要集中于东孚相对边缘板块，走量速度慢拉长了去化周期；翔安区相对稳定，去化周期维持在16个月左右；同安区则同时面临着超百万方在售库存的压力，加上待入市货量，区域内的广义存量达到210万㎡，去化周期接近50个月，是目前厦门存量最大，去化周期最长的区域。

从开盘情况来看，今年上半年整体去化率相较2022年有了显著的提升，平均去化率达到60%。主要得益于岛内楼盘维持高位成交，天琴海、学仕里以及华润筼筜悦府、建发五缘湾海等开盘反响强烈。其中天琴海三次开盘加推均维持高水平去化、华润筼筜悦府入市即罄、五缘湾海亦接近完售，都足以说明岛内楼盘在现阶段仍受到市场青睐；与此同时多个盘都采用高差价、高性价比等价格策略降低上车门槛，进一步吸收岛外改善客户入岛置业化。

岛外楼盘与去年相比去化率也有所上涨，但去化率主要维持在40~50%区间，去化速度相对缓慢，刚需客群对于入市置业的观望态度仍然明显，特别是5月以来，虽然叠加了五一黄金周、端午小长假等传统销售节点，但去化率并没有明显上涨，而且新盘在价格上主打低总价，各盘对于客户的竞争更加激烈。

03

入榜门槛大幅上涨

国央企全面制霸

从入榜门槛来看，各梯队入榜门槛大幅上涨，其中全口径金额TOP5同比增长289%，权益金额TOP5同比增长174%；而操盘金额TOP15门槛则出现了唯一的下滑，同比下降33%。

由此可见，今年上半年市场份额主要集中头部房企，TOP5增长速度远远超过其他，主要是通过强强联合，特别是岛内项目多家房企组合开发已成常态。

另一方面，国央企表现得更为强势，世茂、龙湖、正荣等民企均已下榜，取而代之的是象屿、招商、中交等国央企。

从今年上半年的土拍情况也可以看出，目前厦门一二级市场的主体基本都为国央企，成功出让的四幅宅地也均由国央企取得主导开发，可见未来厦门销售榜将长时间被国央企占据。

04

国贸夺得金额榜双冠

建发稳健延续操盘榜冠军

上半年，虽然各房企加速了联合开发的进程，但对于项目主导也各有千秋，从而在上半年阶段性的榜单上夺得了不错的成绩和排名。

【国贸地产】

国贸地产在上半年夺得权益金额榜、全口径金额双榜冠军，凭借在岛内强势布局，天琴海、学仕里双盘入市热销加持，叠加上城、沁原以及海屿原的发力，全口径突破177.7亿元。其中天琴海单盘商品住宅销售面积8.86万㎡、成交金额62.48亿元，夺得单盘金额榜及面积榜双冠。近年来国贸不断在产品上进行升级，并在天琴海迭代作品中展现了突出的产品力，得到了市场强有力的支撑。

【建发房产】

建发依旧稳扎稳扎，发挥其优秀的操盘能力主导项目的开发及销售，其中五缘湾海入市即几乎售罄，单盘商品住宅销售金额29.45亿元，位居项目排行金额榜季军，另外在6月入市的中交建发海悦为低密度洋房产品，打造市场差异化取得了不错的开盘成绩，都足以说明建发敏锐的市场洞察力和突出的操盘把控力。

【中海地产】

中海地产自2021年与国贸共同开发上城以来，不断扩张岛内布局，先后又合作开发了学仕里、天琴海，并在6月底摇号取得环岛2023P08地块，两年时间连下四子，其中其主操的学仕里项目在上半年以商品住宅成交面积50.6万㎡，成交金额40.48亿元夺得单盘排行亚军。接下来中海重心依旧布局厦门岛内高端市场，带来新的产品理念，贡献驱前的精工品质。

【联发集团】

联发在今年上半年主要以合作开发为主，分别与国贸、中海合作开发天琴海、学仕里项目，与保利共同开发臻樾；同时岛外海沧臻华府、集美锦上、臻荣府等多盘在售，共同助力联发上半年全口径金额达138.02亿元，荣膺全口径金额榜季军。

结语

上半年岛内放量撑市

下半年岛外支撑力有限

上半年，厦门岛内项目的集中放量，较大程度支撑了供求量的上涨，但目前岛内大部分项目进入消化期，可新增供应量少，而已出让的三幅用地并不能及时补充，那么在下半场岛外市场则变得尤为关键。而从当前市场情况来看，刚需客群的价格敏感度高，继续维持谨慎的观望情绪，岛外刚需市场去库存压力的高压状态并没有好转，购房信心的修复周期仍在拉长，市场支撑力有限，企业若想突围除了抓紧岛内改善客群，岛外刚需也需要进一步突破。

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